[摘要] 邳州二手房交易流程是指：二手房已经在房地产交易 备过案、同时也完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。在此交易过程中必备的流程。在不同的地方必备不同的流程的要求，邳州地区需按照当地要求执行。
1、二手房交易流程图
二手房交易流程全知道，助您购房全程无忧！
（1）买方咨询（看房）
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋 权证书、身份证件及其它证件。查看所购二手房 权是否真实、完整和可靠， 权人是否与他人共同拥有，房屋有无其他债权债务纠纷;是否属于允许出售的房屋，建筑面积是否准确无误，所购房屋的实际面积是否与产权证上注明 的面积一致，建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准，其他面积不计算在内;房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人，如果不是，还须了 解他们是什么关系，是否有委托书、公证书等。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题;如是顶层住房，还应考察 其隔热、防水、防雨等功能是否齐全完好。
（2）签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
合同签订过程中应注意两点：首先，明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查;其次，明确违约责任，在签订合同时应该“先小人、 后君子”，详细规定违约责任及相关的违约处理方法。如交房、悔约等情况的处理，都应在合同中明确;后，明确物业交割方式，在签订合同时应注明交房时 间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。
（3）办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
（5）缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）办理产权转移过户手续
交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋 权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）银行贷款
对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋 权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）打余款完成交易
买方领取房屋 权证、付清 房款，卖方交付房屋并结清 物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
2、二手房交易注意事项有哪些?
1、查核房产产权的真实情况。在中介公司的协助下，到国土资源局查核所购房屋的 权是否明晰，房屋的共有权人是否同意转让该房屋，该房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。
2、将首期款托管。买方将首期款交由银行托管，并由买、卖、银行三方签订托管合同。
3、向银行提出按揭申请。买方在中介、银行的指导下备齐有关资料，向银行提出按揭申请，银行将于3个工作日内完成审批并出具贷款承诺书。当然，如一次性付款此条则不存在。
4、产权过户。买、卖、中介三方一同到房地产交易 办理过户手续，并签订国土资源局房产交易合同。
5、办理银行抵押登记。约于30个工作日于房地产交易 交清交易税费后，由银行领出房产证并到银行办理房产抵押登记。同时原先存放在银行托管的首期款也发放给卖方。
6、银行放款。约15个工作日银行完成抵押登记，根据贷款承诺书发放贷款。至此房产的过户手续已完全办妥。
3、买二手房交易流程是什么?
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋 权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋 权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋 权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋 权证、付清 房款，卖方交付房屋并结清 物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
4、二手房交易交纳契税的流程
彭松明律师为您介绍二手房交易交纳契税的流程：
一、二手房交易中买房人交纳契税的流程
1、购买“二手房”办理契税需提供以下资料：
(1)商品房买卖合同;
(2)销售不动产 (全额);
(3)本人身份证明;
(4)原《房屋 权证》;
(5)有特殊情况的，需提供主管税务机关要求提供的其他资料。
2、办理地点：购房人带齐上述资料，在房屋所在地主管地税局办税厅办理契税申报缴纳手续，也可在市 服务 地税窗口直接办理契税缴纳手续。
二、二手房买卖中卖房人办理纳税的程序
“二手房”交易，买卖双方均发生了纳税行为，有纳税义务，买方应按前述程序申报缴纳契税，卖方需按下列程序办理涉税义务。
1、卖房人涉及的税(费)种：营业税、城市维护建设税、 费附加、堤防维护费、印花税、土地 税、个人所得税。
2、卖房人纳税需提供的资料：
(1)房屋权属转移合同;
(2)原销售不动产 或合法有效的付款凭证;
(3)原《房屋 权证》;
(4)本人身份证明;
(5)主管税务机关要求提供的其他资料。
3、办理地点：卖房人带齐上述资料，在房屋所在地主管地税局办税厅办理涉税手续。
三、二手房买卖中卖方享受税收优惠政策的办理程序
1、纳税人申请(当前为向房屋坐落地主管地税机关申请);
2、受理上报(主管地税机关应当自受理申请之日起10日内上报审批机关);
3、审批(审批机关必须在20个工作日作出审批决定);
4、通知(应当自作出决定之日起10个工作日内送达审批决定)。
对“二手房”卖房人享受税收优惠政策，所申请的减 经审核符合条件的，应在房屋所在地主管地税局办税厅申报缴纳其他应纳的税(费)种(因税种较多，有的只有部分税种符合减 条件)。“二手房”卖房人可同时持税票及其他相关资料申请开具销售不动产 ，以此作为索取房屋价款及交易的合法票据。
对不享受税收优惠政策的“二手房”卖房人，只要带齐资料，可在房屋所在地主管地税局办税厅一次办结税款缴纳手续。
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