[摘要] “二孩”全面放开后，对学区房需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭通常有较好的经济基础，学区需求更大。
随着十八届三中全会闭幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。
就在此前，中金公司首席经济学家彭文生发布报告称，三中全会推出的改革蓝图可能加速房地产泡沫的破裂。他指出，随着人口红利渐行渐远将导致中国经济结构调整，从而消除过去十年房价高速上升的经济基础，而结构改革越成功，房地产泡沫破裂就来得越早。
但是随着放开二胎政策的实施，房地产硬着陆的风险也随之淡化。为什么这么说呢？因为我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。
调研机构莫尼塔认为，自2006年至2011年期间，若假定每一对新婚城镇居民都会形成一套住宅需求，则基于婚姻的需求能够占到每年实际成交的住宅需求的一半以上。
当前生育政策下，我国人口增长趋于平稳。由于计划生育等因素的推动，我国建国以来的出生率整体呈下降趋势(除了1980-1987年的阶段性上升)，而近几年则稳定在1.2%左右，年出生人口在1600万左右。人口趋势的平稳化也意味着房地产需求的逐步平稳化;在没有新的政策出来的情况下，行业将逐步由粗犷的增长走向稳健的增长。
二胎放开可扭转人口增长平稳的趋势，带来年27-39%的增量城镇婴儿。
1)据测算，当前二胎适育年龄(定义为25-34岁)的独生子女约2200万，未来十年还会呈上升趋势。
2)假设50%的家庭愿意生二胎，则“单独”二胎放开能带来年9-21%的增量城镇婴儿，二胎全部放开，能带来年27-39%的增量城镇婴儿。
3)若压抑的需求在二胎放开首年爆发性释放，当年所带来增量城镇婴儿会更多，预计在17-77%左右。
二胎放开短期影响主要由三因素推动:+改善性+子女置业。
1)二胎可增加需求，但不同情况下影响点不同:若名额不可重复用，会直接增加大量需求，供给长期也更紧张;若名额可重复用，则供给会更紧张，需求也仍会相应增加;对需求的影响可能超过城镇婴儿增幅，主要因为选择生二胎的家庭通常有较好的经济基础，学区需求更大。
2)生育二胎的家庭可能将考虑置换成大房，改善性需求增加明显。
3)为子女提前置业的意愿也会增加需求。
即便不放开二胎，购房适龄人口也可再带动我国房地产市场近20年增长;二胎放开更可带来新的契机。
1)不考虑二胎新政的情况下，当前我国城镇购房适龄人口(定义为20-45岁)约3亿人，且未来近20年仍可保持增长，但速度会逐渐放缓。
2)二胎放开可扭转适龄购房人口在更长时间范围内下降的趋势。据测算，“单独”二胎放开可使适龄购房人口在2051年增加约2800万(+8%)，而二胎完全放开可使适龄购房人口在2051年增加约4600万(+14%)。
所以有了人口红利的支撑，加上政府对房地产市场的调控，能很好的避免房地产市场的硬着陆，提供一个健康的房地产市场和投资环境，也可以稳定和房地产市场相关的行业，避免出现大的波动。这也是政府一箭双雕的做法，既稳定了房地产市场，又改善了我国的人口结构，顺应了广大国民的要求。（邳州房天下综合整理）
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