[摘要] 在很长一段时间内，“两房、三房即刚需”的属性已经得到了市场充分肯定。特别是在邳州市区，90㎡三房的经典户型仍是多购房者的选择。但随着市区居民收入的提高，以及全面二孩的来临，购房者对大户型的需求越来越大，2015年，更多楼盘推出140㎡以上大户型。
在很长一段时间内，“两房、三房即刚需”的属性已经得到了市场充分肯定。特别是在邳州市区，90㎡三房的经典户型仍是多购房者的选择。但随着市区居民收入的提高，以及全面二孩的来临，购房者对大户型的需求越来越大，2015年，更多楼盘推出140㎡以上大户型。
邳州出现更多“改善型刚需”
80—100㎡住宅是当前邳州购房者选择的主流，而在整个徐州市场占有率高的十家品牌房企中，除绿城外，以万科、绿地、华润、万达等房企为代表的住宅项目面积段基本集中于此。但同时可见，111—120㎡面积段和140㎡以上面积段户型的快速增加，意味着邳州出现了更多的“改善型刚需”。
当子女长大，一室一厅已经无法满足居住需求；当生了两个孩子，两居室的房子必须扩容；当孩子上学，需要新房才有教育指标；当三代同堂，可能需要四室或更多的房间……改善型居住需求，也逐渐成为部分市民的刚性需求。
以“二胎政策”为例，如果想要三代同堂，按人头来算：父母一间房，孩子一人一间，老人一间，四房就自然成为“刚需”的选择了。同时，徐州三环外的项目更多考虑到改善型置业需求，以差异化的产品来应对竞争激烈的市场。2015年，国信、碧桂园、玺悦龙城等楼盘就推出了200㎡以上的大平层产品。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二孩政策影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。“二孩”后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口。同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。此外，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，“二孩”后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭住房状况改善成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。
记者了解到，目前市场上产品的供应结构也正在发生着改变。随着改善型需求逐渐开始释放，越来越多的房企正在根据楼市大户型成交渐增的趋势，而推出大户型房源，产品类型也有所改变，其中，部分项目直接一改往日营销策略，将主推产品改成洋房、别墅产品。
多重利好刺激改善型需求释放
和往年不同的是，2015年，随着政策对改善型需求的刺激，刚需产品“一枝独秀”的状况发生了改变，改善型置业需求强劲释放。
从“3·30新政”到10月24日后一次降息，2015年，政策方面对于改善型需求的支持从未中断，从取消限贷到降息、降准，从提升房地产住房公积金贷款额度到降低二套房首付比例，每一次的政策调整都撬动了一批改善型需求购房者进入市场。尤其是“3·30新政”中的“营业税5改2”直接刺激了“卖一买一”类升级置业客群的换房节奏。同时，2015年公积金政策频繁调整且力度空前，提高使用效率与刺激需求兼顾。以上政策使得这类客群能够更快地将“小房”出手，购置“大房”。
从去年成交结构可以看出，改善型需求已经在释放。业内分析，2016年会延续改善型住房需求强劲的特点，需求成交比例有望进一步提高。主要是因为很多家庭现有的住房普遍户型较小，而且相当一部分现有住房质量不佳。
不少开发商表示，现在家庭经济条件改善了，有一定经济基础的人希望能住进更宽敞、舒适的房子是必然趋势。因此，开发商也会适应市场需求，推出越来越多的大户型房子。一位房地产销售人员还告诉记者，购买大户型的人大部分属于改善型住房需求，可大体划分为两类人群：一类是原来就住大户型，因为一些原因，如物业服务不好、环境差、交通不便利、人文环境不好、车位少等，考虑换房；第二类就是由于家庭成员增加，感觉房子居住面积不够，再考虑买大户型。
针对户型，人们对居住空间的功能布局以及可变空间的认识越发成熟，住房观念也开始由生存型向舒适型再到奢享型的转型。特别是对于改善型购房客群而言，除诉求房子的舒适性外，还追求环保以及多功能属性。
从居住角度考虑，大户型的房屋舒适度较好，因为很多房子受面积限制，一些居住的要求无法充分满足，如隔断较多、房间过小等。但大户型就完全可以规避这一缺陷。一般来说，大户型由于面积大，所以功能区间明确，各空间独立。在有空间招待亲朋好友的同时，也有自己的独立空间保护隐私。包括家人之间也可以有更多的个人空间，避免很多面积小带来的窘迫问题。
而考虑到楼市政策的不断变化，购买大户型的买家往往更看重一步到位的优势，在一定时间内省去换房麻烦，同时节省税费等换房时附加的费用。这就不同于小户型着重过渡性居住的特点。另外，一般大户型在小区规划过程中也都处在比较好的位置，采光观景都较有地理优势。
2016年，邳州又有那些楼盘值得我们关注呢：
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邳州水韵汉府项目位于建设北路主干道西侧(邳州新中医院向北200米)，占地面积约120亩。规划总建筑面积约27万平方米，由13栋高层纯住宅组成，是邳州市标杆规模大盘。将打造成为高标准居住社区。项目本着高起点，高标准，高水平，创造良好的城市形象。由13栋纯住宅和地下车库以及会所、幼儿园等其它配套公共服务设施组成。项目占地约120亩，总建筑面积27万平方米，共计13栋.户型设计科学合理，面积段丰富，可满足不同人群居住需求。公司致力打造邳州:平安邳州·安全示范小区 和 绿色邳州·园林景观小区。项目外立面新中式古典建筑风格和ArtDeco建筑风格有机结合，不但气宇轩昂、恢宏大气而且更有西方建筑的线条感。
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雍福上城项目由江苏中大环球房地产开发有限公司开发，项目位于邳州市新城区。南临长江路,西接福州路,北靠海河路。项目占地面积134809.51平方米（约合202亩）。小区规划地上建筑面积为304200.11平方米，总建筑面积为380947.37平方米，容积率为2.257。项目距离邳州主城区仅2.5公里左右，周边名校林立，生活配套、市政环境基础设施成熟完善。雍福上城由小高层、高层住宅与沿街商业等公建配套设施组成，住宅由南向北依次为11层，17层，18层，22层，24层，28层，32层住宅。项目主力户型90-130平方米，精致2房，舒适3房，户型设计充分利用每一处空间，体现了面积适中，功能齐全，空间布置紧凑、合理。住宅均以南北向为主，且满足日照要求，做到明厨明卫，房内空气南北对流，自然通风良好。合理分配户内各功能空间面积，做到“三大一小”，适当扩大起居室的面积和厨房的使用面积，卫生间尽量分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全。并合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。雍福上城以世博会世博轴为景观设计理念，同时运用多种组合的院落布置方式，对中式住宅形态进行充分的演绎。住宅组合融入更多活跃因素，通过对居住私密空间、庭院半私密空间和公共绿地的开放空间的组合设计，提高院落建筑的实用性。打造具有浓郁传统文化风情的商业及景观休闲广场与一体的住宅小区。地块靠福州路设计了集中商业及农贸市场，以弥补周边商业配套的不足。小区主要人行出入口设置在西侧的福州路中心广场，行人由入口大堂直接进入小区；车行主入口分布在中心商业广场的南北两端。地块南北两端分别设置人行入口。小区交通采用了外环路和组团相结合的模式，各个功能区块清晰合理。小区的交通规划环路和大面积的地下车库是实现人车分流的基本保障，车辆沿环路行驶，在小区主出入口就设置3个地下车库的出入口，使车辆一入小区就可以进入地下车库，进一步实现人车分流。住宅区内的地面停车位将结合绿化布置，通过矮树和灌木，使得车位能够隐藏于景观绿化之中。建筑采用中式新古典的设计思路，对历史文化进行了细致的传承和创新。力求让中国宅院的朴实飘逸的韵味和现代居住空间的简洁明快进行碰撞，整体建筑群建筑风格为楚韵汉风，采取人字坡屋顶、庭院、青瓦粉墙等传统建筑元素来构筑现代居住的灵魂。着力建设一个具备院落格局、庭堂阁楼、古韵新风、文化内涵四大特色的人居作品。
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东方名郡是继东方帝景城后又一全面升级钜作，在面世之初就以不凡的姿态傲然全城。一期首批房源面市后即受瞩目，再创热销传奇；8月30日东方名郡品质全面升级，售楼服务中心升级公开，景区示范区、非毛坯样版房荣耀亮相，向大家全面展示高品质的人居典范。东方名郡力求超越，全面升级，坚持做邳州高品质社区，全面打造80万平方米生态宜居大城。 东方名郡项目位于邳州市新城区核心位置，新市政府（行政中心）对面，东临龙海大道，北依长江东路，西靠沈阳路，5可邳州市老城区、连霍高速邳州东入口，内外交通畅达便捷。项目北侧紧邻邳州市政府、邳州展览馆，区位优势得天独厚；邳州一中、英华实验小学等名校教育配套，人文氛息浓郁；南临建秋河，西侧紧靠九凤园，沙沟湖湿地公园，周边自然环境优美，是邳州市民生态宜居之地。 项目占地面积约500亩，规划总建筑面积约80万平方米，是邳州市标杆规模大盘，将打造成为高标准居住社区。项目建筑形态丰富，由花园洋房、小高层、高层、沿街商业风情步行街、全地下车库以及会所、幼儿园等其它配套公共服务设施组成。项目一期占地约100多亩，总建筑面积16万平方米，共计20栋，其中住宅14栋，11+1层小高层6栋、15+1F小高层3栋，17+1F3小高层栋，户型设计科学合理，面积段丰富，可满足不同人群居住需求；商业楼6栋，为3-4层低层建筑。
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