[摘要] 继央行、银监会、住建部发布楼市新政后，邳州也相继出台部分楼市调控政策。然新政下有三类人是不能买二套房的，看看你在不在其中？
4月以来，邳州公布并落地了一系列涉及信贷、税费、用地供应、住房公积金领域利好房地产业政策。这一组合政策的迅速发布，意在支持房地产调控回归正常化，确保房地产市场保持健康稳定发展。
信贷：
买二套房，商业个贷首付比例降低
人民银行成都分行、省住建厅、中国银监会四川监管局公布了《关于转发个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出将对我省拥有1套住房且相应购房款未结清的居民家 庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房，低首付款比例由原不低于60%调整为不低于40%。
在杜鸣房地产评估（北京）有限公司四川分公司总经理张志伟眼中，该政策极具“含金量”，客观增强了老百姓改善性住房的购买力，“原来要60万元，现在只需40万元，就可以贷款买100万元的大房子”;他认为，释放居民改善性需求，该新政将发挥巨大撬动作用。
税费：
买卖二手房，2年以上免征营业税
省地税局透露，我省已在执行国家相关政策：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
成都正合地产顾问有限公司市场部总监马珂认为，该新政有利于二手房市场活跃二手房买卖，营业税、个人所得税、契税即占销售价约11%。免征营业税，即减免约一半的税负成本，大大降低了交易成本。
省地税局数据显示，截至4月15日（新政实施第15天），全省地税机关共办理个人销售购买2年以上的普通住宅8725件，免征税款约1.5亿元。
用地供应：
去行政化，取消商品住房套型结构比例等限制
省国土资源厅、省住建厅近日发布了《关于贯彻〈国土资源部、住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知〉的实施意见》（简称《意见》）。
省国土资源厅土地利用处副处长刘璐说，该新政出台正是为“去行政化”，消除不合理的行政干预。让市场需求来决定住房和用地供应结构调整，给房地产市场“松绑”。
首先是取消商品住房套型结构比例限制。全省所有城市都将不再执行“商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上”规定。《意见》同时提出，保障性住房、棚改安置住房和中小套型普通商品住房三类住宅用地，占住宅建设用地总量比例，在确保保障性住房和棚改安置住房用地指标前提下，允许各地根据当地经济发展、市场需求等情况进行调整；各地可针对市场变化情况，暂停执行公租房作为商品住房开发项目的配建条件。
住房公积金：
贷款买房首付比例降低
省住建厅、省财政厅、人行成都分行近日印发《关于进一步提高住房公积金使用效率促进住房消费的实施意见》。
即日起，我省缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
《意见》还包括：取消申请公积金“中间费用”，实现贷款“零收费”实现缴存异地互认和转移接续；优化办理程序；扩大提取范围。
目前，全省住房公积金结余资金逾500亿元。“新政有助于提高资金使用率，增加老百姓住房购买力。”省住建厅相关负责人表示。
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新政后三类人群不能用公积金买二套房
新政调整了二套房首付比例，在持续宽松的市场环境以及利好政策的多重刺激下，近期很多想换房的人都锁定了公积金贷款。担保公司指出，虽然目前北京尚未实行公积金贷款新政，然而想换房的人群却明显感觉到了政策的热度。但是在换房人群中，却有几类人群无法使用公积金贷款，那么究竟哪几类人群无法使用公积金购买二套房呢?
公积金贷款未结清
邢先生去年结婚前使用公积金贷款购买了一套两居室，现在正常按月归还房贷。今年他想把父母也从老家接过来，近公积金贷款新政频出，他决定用公积金再买一套房子改善居住条件，可是他向公积金管理中心提出申请贷款后，却被拒之门外。
专家解答：“伟嘉安捷”指出，公积金贷款首次使用和二次使用的贷款申请条件与商业贷款不同。如果购房人首次置业时使用公积金贷款，而且正处在归还房贷中。如果再次使用的话，必须结清原来套住房的贷款，才能再次申请办理公积金贷款的相关手续，案例中邢先生的房贷只还了一年，所以他可以采用提前还款的方式结清住房贷款，再用公积金贷款买房。
首套房人均面积超标
胡小姐结婚后一直跟老公住在通州一套100多平米的三居室里，近她儿子要上学，所以和老公商量在市区内买套教育地产，她通过中介门店发现新政出台后，不少二手房的挂牌价都一路上涨，她想趁机赶快入手一套，但是申请公积金贷款时却被告知无法办理。
专家解答：尽管公积金贷款调整了二套房首付，然而对面积的认定标准却未放开。对于想买二套房的人来说，如果现有家庭人均住房建筑面积超过 31.31平方米，将无法购买二套房。以家庭三口人计算，套住房的面积不能超过93.9平方米，邢小姐现有的住房面积100多平米，显然已 过了面积要求，因此她只有卖掉现有住房，才能再用公积金贷款，否则只能选择商贷。
提取公积金记录叠加
韩女士和爱人在2006年用商业贷款购买了马甸桥的一套住房，在去年时提前还清了贷款。去年她因为急需一笔资金，自行提取了缴存账户内的公积金。今年她想趁着上半年换套房子，但是在申请公积金贷款买房时，却被告知已有过两次贷款记录，没有了再买房的资格。
专家解答：伟嘉安捷指出，在限购未放开的背景下，以家庭为单位只能购买两套住房，所以购房人买第三套房将被停贷。因为案例中的韩女士以买房名义提取过公积金，也将会在征信内算作一次购房提取记录，与她次贷款买房的记录叠加，因此韩女士失去了买房的资格，如果她爱人名下没有房产，而且正常按月缴纳公积金，可以用她爱人的名义贷款买房。
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